加拿大购房指南,告诉你如何在加拿大买房?

来自:龙鸟 发表于 12 月前


对于多数人来说,投资加拿大房地产并拥有属于自己的一套住房仍然是最大的一笔投资。当你考虑在加拿大购置房产时,相信你已经有了一定资金储备和相对稳定的生活状态,那么在加拿大买房到底有哪些步骤?应该先找房源,还是先申请房贷呢?如果你不知从何下手,就赶紧来看看这篇加拿大买房流程攻略吧!

第1步,明确所需

你要把自己的需求,首先得明确好:是自住啦,或者投资为主的,还是你换房的,或者是买下来是给自己的孩子、老人住的,有的人是自住和做生意都一起都有的。每个人的想法和需求都是不一样的,目标不一样,所以他选的房子肯定是不一样的。

第2步,做预算,办理Pre-Approval(房屋贷款预批信)

拿到银行的房贷预批信理论上不是必须的,但拿到它有很多好处,比如:

  • 它让你知道你大概能被批准的房贷额度,用于指导购房,以免选中超过支付能力的房产。
  • 你将了解用最大可贷房款购房后与之相应的月付数额,以便作财务规划。
  • 你的房贷利率可被锁定。从拿到预批信开始算起,该房贷利率可被锁定120~160天。也就是说,如果在这段时间内你买了房子,市场利率上涨对你没有影响;若市场利率下跌,你可以享受下跌后的利率。注意,这些问题到时候一定要向房贷专员(Mortgage Specialist)问清楚,确认锁定利率的时长,以及是否可自动享受下跌利率。 
  • 房产经纪、卖家看到你的房贷预批信,会对你的财力更有信心,也更相信你有购房的诚意(毕竟成年人的时间很宝贵),从而加快买房进程
  • 在银行办理房贷预批信的过程中,若发现自己的信用报告记录有误,可及时修正。

你买房子大致预算是多少,是买80万的,还是100万的,我是要买公寓,还是要买别墅?这些都是自己心中要有一个预算。贷款对许多买房人来说是非常重要的一个环节,加拿大贷款产品很多,首付可以在5%-35%不等(通常新移民都是35%),每家金融机构的政策,利率都不一样,找到一个好的贷款经纪,了解自己的贷款能力不可谓不重要,所以放在地产经纪之前。

第3步,雇佣加拿大房产经纪

了解大概后,就是选一个专业的持牌经纪帮你去挑选房子,你可以跟专业的地产经纪讨论咨询一下。特别是新移民,一般对这个地方的政策条例、风土人情都不太熟悉,一个好的经纪是可以给你很多很多建议。此外,加拿大的房产交易基本都是通过房产经纪来进行的。买房子的人是不需要向经纪支付任何费用,因为这个都是由卖方来来支付。你只要把自己的预算和需求做好了,非常专业的地产经纪会来帮你做整个的合理规划,然后按照你的预算来挑选房子,温尼伯家园地产经纪服务里有很多优秀的华人经纪,请自己联系。

地产经纪可分为买方经纪(Buyer’s agent)和卖方经纪(Seller’s agent)。

一般情况下,还是建议大家找一位靠谱的买方经纪。买方经纪仅代表买方利益,他们了解当地房源、房价、学区、市场走向等信息,可在选房、议价、推荐律师等方面为买方提供帮助。

须知购房交易的文书冗长,手续繁琐,有专业人士的帮助会轻松不少,更重要的是可避免出错。

在买方经纪为你服务期间,请尽可能多地问问题,比如买房过程中除了房款之外,还有哪些意想不到的税和费(验房费、律师费、房产评估费、土地测量费等),以及哪些费用可以要求卖方承担。

买方地产经纪人的职责

  • 找房源。买方经纪人会在预算范围内帮助客户寻找合适的房源。加拿大大多数住宅买卖都会在MLS(公开市场信息系统)上展示。虽然只要登录 realtor.ca,就可以浏览上面的所有房源信息。但是,通过查阅MLS上的房源信息,来获取房源信息可能会有一定难度。首先MLS上的房源信息,会在经纪人平台上优先显示,与公众平台之间往往有24-48小时的时间差。一些优质的房源往往在这个时间差内就已经成交。其次,MSL上的房源有些虽然显示为未成交状态,但是它们可能已经签约,只是暂时还没有解除交易条款,而仍然在网站上显示,这个解除交易条款的时间段往往会持续两周左右。最后,有少部分内部房源(即所谓的暗盘),由于各种原因不会公开上市,而经纪人却有可能会有关于暗盘(off market)的信息,提供给合适的投资者。在具体的房源选择上,地域、房屋类型、面积、户型、房龄、学区等问题,都是购房时需要考虑的因素。而在所有因素中,排在首位的则是预算。除非预算无限,否则样样都达到满意的房屋是不存在的。在有限的预算下,一定要想清楚自己首先需要满足的条件是什么,剩下就交给自己的经纪人去考虑吧。
  • 保护买方利益。经纪人会帮助买家多方面收集信息,避免利益受到侵害。有人觉得,房子看好了,签个合同,房子如果有问题的话,验房师会如实报告,这样就安全了。但事实上,验房师只能验出房屋表面上存在的问题,而一些更深的问题并不属于房屋,验房师很难查出来。举个简单的例子,一位客户相中一处后院很大的房产,问自己的经纪人,我可以在这里建个游泳池吗?负责人的经纪人会说:我不确定,我要去查一下。于是,经纪人会去当地政府信息服务平台,查询客户希望建游泳池的位置是否有市政管线。如果有管线在地下,是不允许在上面动土的。设想,如果这位买家自己去找卖家或卖家经纪人,问了同样的问题,对方也许并不知道这些规定,也不会为了保障买家的利益去调查求证,很有可能说:应该没问题吧。直到过户后,买家才发现游泳池不能建,即使建了也要拆掉,才后悔莫及。房产隐藏的问题,例如凶宅、大麻屋、私搭乱建、自然灾害风险等,验房师都不一定能看出,但是经纪人却有可能通过调查提前发现,为客户避免损失。
  • 拿到买方满意的价格和条件。通常来说,经纪人对市场价格更为熟悉,而且有一定的谈判技术。合理的开价和条款,有可能实现意想不到的效果。定金数额、定金时间、前提条款、前提条款解除的时机、过户日期、房主回租、现有租客如何处理、房屋修缮,等等这些,都是谈判的条件和筹码。决定卖家是否会接受一个要约的不仅是价格,有经验的经纪人会综合市场情况,把握卖家心态,帮助买家以更低的价格和条款进行组合,来帮助买家买到心仪的物业。所以,选择一位有知识、有能力、有操守的买方经纪人,是在加拿大成功置业的第一步。由于经纪人是为客户利益服务,而不是促成某笔交易,购房者有必要选择一位固定的经纪人紧密合作。建议读者在合作初期,不妨先检验一下经纪人各方面的水平和与自己的契合度,如果发现合作愉快,那么就始终如一;如果感觉不合作不默契,可以更换其他经纪人。但是,不要忘记和之前的经纪人沟通,明确解除合作关系。这样一来节约双方的精力,二来避免日后产生纠纷。

第4步,找房、看房和选房

选房子就是说按照以前的需求和预算,来决定要购买的房产,需要考虑哪些因素呢?

  • 房主身份:这点可能会被人忽略,但真的很重要!假如房主不是加拿大公民或永久居民,他们必须办理清税证明才能卖房子,如果没有办,所欠增值税就要由买家承担!
  • 房屋类型:加拿大房屋的房屋类型大致有Condominiums(或称Condo、Apartment,即公寓)、Detached House(独立房屋)、Semi-detached House(半独立房屋)、Townhouse(排屋)这几类。
  • 实地观察:不管购买哪一类,都一定要实地感受一下采光和通风状况。对房屋的朝向、动线、空间利用等细节有更直观的感受,才容易发现潜在问题。有些户型虽大,但大而无当。若不合理的结构导致了空间浪费,这钱花得就不值了。
  • 学区:这个不必说了,华人传统,教育为先。
  • 地理位置:偏好城区还是郊区?家人是否对周围的植物过敏?附近是否有公交车站、医院、超市、公园、mall?
  • 基础设施:是否需要空调?是否偏好有游泳池、花园的房屋?
  • 房龄:老房虽然可能便宜些,但每年的维护费可能高到吐血。

如何甄别一栋房子是否合适?下面是具有多年经验的专业人员给出的具有“硬伤”的Lot,这些千万别碰:

  • 避免路冲:路冲不完全是因为风水上的原因,只要是路冲,每一辆汽车开过来都直接对着你这个Lot特别是夜晚汽车射灯直接照过来非常刺眼,无论视野还是感觉都会很不舒服,因此有路冲的Lot要尽量避免。
  • 不能有捷径(short cut)从Lot旁边穿过:一般来说两栋房子之间只有与邻居家的围栏(fence),但是有些房子因为规划的时候,为了方便前后两条马路之间的路人穿行,就在两个房子的围栏之间设计了一条小路。这样的Lot也要尽量避免,因为行人穿过严重影响私密性(Privacy)。
  • 不要选择没有后院的街角Lot(Corner Unit):Corner Unit在开发商手里买新房时还要付Premium,即所谓的“好”Lot。但其实不然,特别是未来进入重售市场之后,如果这个街角房后面紧挨着旁边邻居的房子,即没有后院只有侧院,这样的房子也要尽量避免,严重影响未来的重售价值。
  • 不能靠近主马路:包括Lot的前后院不能对着主大街,Lot的侧面也不能临近主大街。这个道理大家都懂,汽车穿过噪音很大,尘土飞扬空气也不好
  • Lot的大小:成熟老区的标准大小一般为50X120平方英尺,Lot的宽度(Frontage)远比深度(Depth)重要,因为Lot越宽土地价值才越高,越窄价值越低,特别是未来的升值幅度,地幅越宽,升值潜力越大。不少国内过来的新移民,手里有钱,光顾看到房子新,现在有些发展商在38英尺宽(90英尺深)的地幅上造出了4000平方英尺的大房子,卖出一百三十多万的高价,这样的房子将来升值的幅度会远远小于50X120平方英尺地幅上的房子。
  • Lot最好是后院对后院(backyard to backyard),要尽量避免对着别人家墙的Lot:有的成熟社区里面翻新的房子,房子崭新的,看着很舒服,但是Lot后面恰好对着的是另外一栋建筑的墙,这样的房子未来出售时也就大打折扣了。
  • 不能靠近铁路线,高压线:比如温尼伯市区内有铁路,还有不少超高压电线或者变电站。铁路线附近的房子,长期震动,地基都会有影响,而且噪音也难以忍受。高压线就不用说了,虽然没有科学证据表明会如何,但是无疑会大大影响重售价值。多伦多地区有些铁路线或者高压线都比较隐秘,很难发现,需要经验。一旦买到铁路线附近的房子,对于不能忍受噪音的人来说搬进去之后就是折磨。

总之,普通人在选择Lot的时候,一定要注意尽可能避免Lot本身的硬伤,在选择房子时要注意尽量避免奇形怪状的房子外观,因为任何远离普罗大众审美观的房子在日后放盘时都会影响到它的价值。

第5步,起草合同

选房结束以后,我们就要起草合同了。加拿大这边的合同一开始叫Offer,最后成交了才叫Agreement。Offer就是我们提供给的条件,这个房子我看好了,然后我们就把对这个房子的预期价格,还有什么时候想要交割以及其他一些条件,比如说:你要给我几天做房子的检查,以前做的银行贷款贷款还要放款,申请放款的时间一般都是4、5个工作日,这些都是条件。Offer中包括的信息有:

  • 基本信息:买家和卖家的姓名,物业地址
  • 购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等
  • 私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗碗机,洗衣机和烘干机等是否留下
  • 买卖双方承担的基本责任和义务
  • 交房时间和要求对方答复Offer的期限

如果多个买家对看中了同一套房产,就出现了竞价情形,卖家会根据Offer来决定将自己的房屋出售给谁。参考因素包括出价价格,额外条件等。加拿大目前出价方式都是暗拍,即买家之间互相不知道对方出价。但有相关政策表明未来可能会向澳洲一样,使用公开叫价的方式竞拍。下面具体描述一下Offer中经常出现的条件:

贷款条件

虽然价格、产权交割日双方接受了,但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款,买方有权单方面解除合同,足额收回定金;

验房条件

在规定时间内,买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”,买方有权单方面解除合同,足额收回定金。

管理文件(Status Certificate)

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时,买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条款

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中,以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题,并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金,通常定金(Deposit)是购买价的5%,一般合同约定在双方在Offer上签字同意后,24个小时之内,支付到卖方经纪公司的信托账户。这个账户受房地产服务法例的制约,经纪公司不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在Completion Date(交接日)才会支付给卖方。

第6步,谈判

整个Offer给了对方,接下来就是谈判。如说对方觉得你的出价太低,或者你的条件时间太长,可能会不同意,双方你来我往的协商、谈判。

第7步,签约

最后达成一致意见了,就签合同。把正式起草的合同签完字,就变成Agreement了。

第8步,交定金

完了以后就是付定金,定金一般是房价的5%。

第9步,验房

付好以后就是我们前面说的条件时间,比如验房。

第10步,贷款

验房也没问题,等银行放贷款过了一周一般贷款放下来了。负责贷款的银行经理说没问题啦。这两个条件满足了以后我们这个合同就不能毁约了。

但是,假如说你交了定金到验房和贷款之间,验房发现房子是有问题的(卖方原因),或者贷款贷不出来(买方原因),且这些条件都有在之前的Offer中提到,就可以根据之前签约的条件,将可以无惩罚取消。定金交还给你,相当于合同就解约了。

第11步,律师

假如说没出现问题,大家都满意的,这个合同确定了以后,我们就要找律师了我们中国买房子好像买卖双方都是去房产交易中心。加拿大这边没有什么房产交易中心,任何事情全部通过律师来走。

你们签完合同以后,律师会帮你去做整个的产权转移。比如说A把房子卖给B,那以前房子的产权是在A的头上,律师通过他的系统把产权转到B的头上。那这个产权移交以后,这房子的产权就是B的啦。所以律师相当于起到一个中国的房产交易中心的功能。

有一个情况跟中国的房产交易完全的不一样的,就是律师在产权交易的时候会帮你去查非常多的资料。A把房子卖给B,A的这个产权里面是不是有问题,比如说里头是不是偷偷把房产抵押给第三方,是不是还欠账,比如A的房子卖的时候装修了一下,这个装修款以前没给装修公司结清,装修公司去打官司了。或者A是不是还有欠一些什么债务,律师全部能查得出来。假如说真的查出来问题的话,律师会通知你的。

加拿大买房的时候律师是非常重要的,律师是你整个房子交易过程中最有力的保障。律师费也不贵啦,但是这是他们要做的事情非常有意义。而且律师对整个过程都是有保险的,假如最后真的是由于律师的疏忽造成的这个房子有问题的话,这个律师的保险公司会赔你损失。

整个这一套在加拿大,在温尼伯,是非常成熟的,所以。很少很少会存在有房子一屋两卖啊,拿着房子是去骗贷啊,基本上是不可能发生这种事情的。

第12步,买保险

然后你就要买个房屋保险(Home Insurance),房屋保险在加拿大是必须的;但如果该地址是投资房,且要做出租,那就要准备房东保险。

第13步,首付(Down Payment)

房屋保险买好了,以后最后就是在交屋以前做首付。

第14步,最后检查

首付完了以后,有个最后检查。完全交割(Final Closing)以前的我们还要做一个最后的检查(Final Go Through)。一般是放在交接屋的这一天,你去看一下这个房子里面还有什么问题,以前的房东要把这房子搬空了,打扫干净给你。假如说检查出来有什么问题,比如这个水龙头坏掉了,煤气炉坏掉了,冰箱坏掉了之类的,那你赶紧跟你的律师讲,律师会立即跟对方交涉。大家商讨一下,要不以前的房东再买个新的给你,要么在首付的房款里面扣除一部分钱。

第15步,交房

最后就到了交房,交房就这个房子是交给你了,那天产权也会到你头上。比如说,今天买的房子,两个月后到了交房的日期,这天一般是在下午四五点钟,你的律师会通知你到他那儿来,把钥匙拿过去,房子就交给你了,同时律师会交给你一份文件,这个文件就是产权证明。

加拿大的产权证明跟中国的不一样,中国的可能有一本本子一样的证书,然后政府在上面敲个章,里面写这个房子产权是你的。加拿大没有的这些。加拿大的产权证明文件其实就是一张纸,上面明确的写好这个房子以前是谁的,然后你多少钱买下来,今天是几号。我十几年前刚到加拿大的时候,我自己买房子也觉得很奇怪,加拿大的产权证怎么只有这一张东西。对的,因为不光只有这一张纸,你再加拿大的整个产权全部注册在政府的一个系统里面。所以对外只是一张纸就行了。但是这张纸很重要,你们以后办事很可能用得到,特别是学区房,你要上这个学校,或者有些什么事情需要证明你是居住的这个地方呢,就凭这张纸。

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